关注物业收费六大误区，物业管理服务费包括什么

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物业费是物业管理服务公司依照物业管理服务协议为物业使用人或者所有人提供物业管理服务，物业管理服务使用人或者所有人依据物业管理服务协议应该付出的费用。物业费包括：物业管理服务地段的绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、办公费用、物业共用设施设备与共用部位的日常运行维护费用与保险费用、物业管理服务企业固定资产折旧、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费、经业主同意的其它费用等。

物业服务费缴纳一直是物管工作的一个瓶颈，这个问题长期无法解决，根本原因是业主和物业管理方一直无法走出物业服务收费的误区。

误区一：享受服务就应缴费

在实践中，经常出现物业管理企业强制要求业主缴纳各种名目物业相关费用的情况，强制消费的一般结果是造成业主与物业管理企业之间产生矛盾，更为严重的结果是造成双方的对立。

误区二：缴纳物业服务费是业主的法定义务

所以缴纳物业服务是业主法定的义务。

误区三：业主无权查物业服务费的账

所以，业主在要求对物业服务费帐目进行审查时，应首先了解物业企业的收费模式。如果采用酬金制的物业企业，业主有权对物业费用帐目审查，但如果是包干制，业主无权对物业管理企业的帐目进行审查。

误区四：物业公司有权对业主欠费进行起诉

物业管理企业和业主之间是服务关系，物业提供服务，业主付出费用。根据《合同法》的规定，物业公司有权对业主欠费进行起诉。

现在还有一种观点认为，物业公司应当起诉业主大会以要求支付业主所欠的物业费。汉卓临高房地产法律研究中心物业部主任冯桦认为，根据债权相关理论，物业管理企业作为合法债权人，应该对债务人有选择权，即物业管理企业可以要求各别业主支付物业费用，也可以要求业主委员会支付物业费用。

误区五：“欠”费就是伤害其他业主权益

针对该问题，冯主任认为：应该分情况而论，如果物业公司重复收费、没有合同依据收费，业主“欠”缴物业服务费就不能说其伤害其他业主的权益，而是在带头维护业主的合法权益。

误区六：“欠”费业主不宜当业主委员会委员

谁做“欠”费的裁判？政府都承认物业公司存在重复收费问题，让物业公司（当事人）确认业主是否“欠”费显然说不通，拒缴不合理收费绝不等于欠费。

只有理顺上述关系，明确物业服务费不是交给物业公司的公粮，缴纳物业服务费是业主的合同义务，真正欠费的业主侵害的是其他业主的利益，而不仅仅是物业公司的利益，对真正欠费业主的惩罚不是物业公司惩罚业主，而是侵害别人权益的业主要对被侵害权益的业主进行补偿，业主才会口服心服地按照自己对公约的承诺自觉缴纳物业服务费，减少业主和物业公司因缴纳物业服务费所产生的对立，进而减少业主和物业公司的矛盾。

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