【海南临高马袅湾新房秘笈】正在出租的二手房可以买吗

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正在出租的二手房可以买吗 海南购房，马袅湾买房对于许多普通老百姓来说确实是一件大事，因此需要考虑的因素有很多，一不小心就可能会走进马袅湾购房误区里。

正在出租的海南二手房是可以买卖。因为房屋出租的法律关系中，承租人享有的是房屋的使用权，而房屋的所属权依然属于出租人;此外对房屋上设立租赁合同是一个负担行为，而房屋买卖是处分行为，两者同时进行并不冲突。

但是要注意买卖不破租赁，买卖不破租赁即在房屋出租期间，房屋买卖，所有权发生了变化，但是对租赁关系不产生影响，已经存在的租赁合同对海南新房主继续有约束力，海南新房主要继续履行合同。

另外要注意的是买卖不破租赁也有例外情况，以下的情况不受买卖不破租赁的限制：

(1)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。

(2)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

签订正在出租中的海南二手房买卖合同，应当注意以下问题：

1、不仅要在房屋买卖合同中注明房屋正在出租，还要将租赁合同作为海南二手房买卖合同的附件

如果不按这个要求做，则可能发生以下的风险：

(1)一旦出卖人违约不想出卖房屋时，既可另行签订虚假租赁合同，将租期约定很长，将租金约定很低。这样依据“买卖不破租赁”，不论是出卖人或者买受人都无权主张承租人腾退房屋。这样足以打击买受人要求继续购临高马袅湾买房屋的意志，而出卖人则不用承担任何违约责任。

(2)出卖人可以降低租金，改变买受人的预期收益。

2、要明确约定房屋租金何时转由买受人收取

通常房屋租金最迟在买受人支付百分之八十马袅湾购房款或者房屋产权过户时，转由买受人收取。

3、约定交房时间和延期交房的违约责任

不要仅在房屋买卖合同中简单的约定，租赁合同终止后，出卖人交付房屋。还要约定出卖人交付房屋的具体时间，以及逾期交房的违约责任。因为租赁合同到期后，承租人以各种理由不按期腾退房屋的情况非常普遍。

4、要明确约定租赁合同到期后，如果承租人未腾退房屋，出卖人负有请求承租人腾退房屋的义务

因为就租赁合同而言，出卖人是租赁合同的出租方，是租赁合同的相对人;就房屋买卖合同而言，出卖人有按期交付房屋的义务。

5、要明确约定买受人保留一部分马袅湾购房款，待房屋交接后支付

因为出卖人办理完产权过户后，可能人都难以找到，但是对于正在出租的房屋，出卖人的多项义务尚未履行。

马袅湾买房优势：出行之前听说，黑石滩位于临高马袅湾左侧海岸线，全长约4公里，整个海岸线全部都是黑色的石头，犹如一颗颗黑珍珠，非常漂亮，素有海滩中的‘黑珍珠’之美称。，海南马袅湾购房

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